ingilterede ev alma süreci Archives

Genel

İngiltere’den Türk Vatandaşları Ev Alabilir mi? Merak Edilen Her Şey

By Ece Pakdogan,23 March 202625 March 2026

Bu sorunun kısa cevabı: Evet, kesinlikle alabilir. Türk vatandaşları, İngiliz hukuku çerçevesinde herhangi bir kısıtlamaya tabi olmaksızın İngiltere’de gayrimenkul satın alabilir. Ne İngiltere’de ikamet şartı ne de özel bir vize zorunluluğu vardır.

Peki süreç nasıl işliyor, dikkat edilmesi gerekenler neler, hangi maliyetler ortaya çıkıyor? Inceo Homes olarak, Türk yatırımcılara özel hazırladığımız bu kapsamlı rehberde tüm sorularınızı yanıtlıyoruz.

1. Türk Vatandaşları İngiltere’de Mülk Alabilir mi? Yasal Çerçeve

İngiltere’de gayrimenkul edinme hakkı, kişinin milliyetine veya ikamet durumuna bağlı değildir. Türk vatandaşları da dahil olmak üzere dünyanın herhangi bir ülkesinden bireyler İngiltere’de mülk satın alabilir.

Bu özgürlüğün temelinde şu ilkeler yatmaktadır:

• İngiltere’de ikamet etme zorunluluğu yoktur.

• Türkiye’de yaşarken uzaktan alım gerçekleştirilebilir.

• Birden fazla mülk edinilebilir; mülk sayısında sınır yoktur.

• Hem konut hem ticari gayrimenkul alınabilir.

Brexit sonrasında AB vatandaşlarına tanınan bazı kolaylıklar değişmiş olsa da Türk vatandaşları için uygulanan çerçevede herhangi bir olumsuz değişiklik yaşanmamıştır. İngiltere, yabancı yatırımcılara kapılarını açık tutmaya devam etmektedir.

2. Türk Vatandaşlarının İngiltere’de Ev Almasının Avantajları

Güçlü Hukuki Güvence

İngiliz mülkiyet hukuku, dünyada en köklü ve şeffaf sistemlerden biri olarak bilinir. HM Land Registry (Tapu Sicil Müdürlüğü) aracılığıyla gerçekleştirilen tescil, mülkünüzü resmi olarak koruma altına alır.

Döviz Bazında Değer Saklama

Türk Lirası’nın değer kaybı karşısında GBP cinsinden bir mülk edinmek, uzun vadeli servet koruma stratejisi açısından büyük avantaj sağlar. Hem kira geliriniz hem de mülk değeriniz sterlin üzerinden seyreder.

Kira Geliri Potansiyeli

Londra’da konut talebi her geçen yıl artmakta, kira fiyatları ise tarihî zirve seviyelerinde seyretmektedir. Ortalama brüt kira getirisi bölgeye göre %6 ile %8 arasında değişmektedir.

Çocuklara Eğitim ve Gelecek Yatırımı

Birçok Türk aile, çocuklarının İngiltere’deki üniversite yılları için Londra’da mülk satın almaktadır. Bu strateji hem konaklama masraflarını ortadan kaldırır hem de mezuniyet sonrası kiralanabilir bir varlık bırakır.

3. İngiltere’de Ev Alma Süreci: Türk Vatandaşı İçin Adım Adım

Adım 1: Bütçe ve Hedef Belirleme

İlk aşamada, alımın amacını netleştirmek gerekir: Yatırım mı, oturum mu, çocuk için mi? Bütçe ve tercih edilen bölge belirlendikten sonra araştırma süreci başlar. Londra’da fiyat aralıkları şu şekildedir:

• Merkez Londra (Zone 1–2): £500.000 – £2.000.000+

• Yarı Merkez (Zone 3–4): £350.000 – £700.000

• Dış Bölgeler (Zone 5–6): £250.000 – £450.000

Adım 2: Uzman Danışmanlık

Yabancı bir piyasada güvenilir bir rehber olmadan hareket etmek risklidir. Inceo Homes, Türk yatırımcılara Türkçe olarak tam kapsamlı danışmanlık sunar: bölge analizi, mülk seçimi, piyasa değerlemesi ve müzakere desteği.

Adım 3: Finansman Planlaması

İngiltere’de ikamet etmeyen Türk vatandaşları için mortgage imkânları mevcuttur, ancak koşullar yerli alıcılara kıyasla farklılık gösterir:

• Peşinat: Genellikle mülk değerinin %25–40’ı

• Gelir belgesi: Türkiye’deki vergi levhası, banka hesap ekstresi

• Bazı bankalar deniz aşırı geliri kabul eder.

Nakit alım yapan yatırımcılar için süreç çok daha hızlı ve basittir. Inceo Homes, size en uygun finansman seçeneğini bulmak için finans danışmanlarıyla koordineli çalışır.

Adım 4: Teklif ve Sözleşme Süreci

Beğendiğiniz mülk için teklif verilir. Teklifin kabulünün ardından her iki tarafın avukatları devreye girer. Bu hukuki aşama conveyancing olarak adlandırılır ve şu adımları içerir:

• Mülk üzerindeki yasal haklar, borçlar ve kısıtlamalar araştırılır.

• Yerel yönetim ve çevre araştırmaları (searches) yapılır.

• Satış sözleşmesi (contract) hazırlanıp taraflarca imzalanır.

• %10 peşinat ödenir ve sözleşme bağlayıcı hale gelir.

Adım 5: Tapu Devri (Completion)

Kalan bedel ödenir, tapu devri gerçekleşir ve mülk HM Land Registry’e tescil edilir. Anahtarlar teslim alınır. Tüm süreç genellikle 8 ila 16 hafta arasında tamamlanır.

4. Türk Vatandaşlarının Bilmesi Gereken Vergiler ve Maliyetler

Stamp Duty Land Tax (SDLT) – Damga Vergisi

İngiltere’de ev alırken ödenen en önemli vergi SDLT’dir. Yurt dışında ikamet eden alıcılar için %2 ek vergi (non-resident surcharge) uygulanır. Örnek hesaplama:

• £400.000 değerinde mülk için yaklaşık £22.000 SDLT

• £600.000 değerinde mülk için yaklaşık £37.500 SDLT

Avukat Ücreti (Solicitor Fee)

Conveyancing süreci için lisanslı bir avukata ihtiyaç duyulur. Ücretler genellikle £1.500 – £3.000 arasında değişir.

Değerleme ve Ekspertiz Ücreti

Mortgage kullanılıyorsa banka kendi değerleme raporunu ister. Bağımsız ekspertiz ise £400 – £1.500 arasında maliyete sahiptir.

HM Land Registry Tescil Ücreti

Mülk değerine göre değişen bu ücret, genellikle £200 – £500 arasındadır.

5. Türkiye’den Uzaktan Ev Satın Almak Mümkün mü?

Evet. Inceo Homes, Türkiye’den adım atmadan Londra’da mülk edinmek isteyen yatırımcılar için eksiksiz uzaktan alım hizmeti sunmaktadır:

• Sanal tur ile mülk incelemesi

• Türkçe sözleşme ve belge desteği

• Uzaktan imza ve elektronik işlemler

• Türkiye’deki bankalardan uluslararası havale rehberliği

• Satın alma sonrası kiralama yönetimi

Türkiye’de yaşıyor olmanız, Londra’da yatırım yapmanızın önünde hiçbir engel değildir.

6. Sık Sorulan Sorular

İngiltere’de ev almak için vizeye ihtiyaç var mı?

Hayır. Mülk satın almak için İngiltere’de herhangi bir vize ya da oturma iznine gerek yoktur. Türkiye’de ikamet ederken mülk sahibi olabilirsiniz.

İngiltere’de ev almak oturma izni sağlar mı?

Hayır. İngiltere’de mülk edinmek, otomatik olarak oturma izni veya vize hakkı tanımaz. Oturma izni için ayrı bir başvuru sürecine ihtiyaç vardır.

Türkiye’deki gelirimi beyan ederek mortgage alabilir miyim?

Evet, bazı İngiliz bankalar ve uluslararası finans kuruluşları yurt dışı gelirini kabul etmektedir. Inceo Homes, size uygun finans kuruluşlarını belirlemenizde yardımcı olur.

Londra’da en iyi yatırım bölgeleri hangileri?

Kira getirisi yüksek bölgeler arasında Canary Wharf, Stratford, Greenwich, Battersea ve Wembley öne çıkmaktadır. Merkez prestij lokasyonları için Kensington, Chelsea ve Mayfairtercih edilmektedir. Doğru bölge seçimi için Inceo Homes uzmanlarıyla görüşebilirsiniz.

Minimum ne kadar bütçeyle başlayabilirim?

Londra’da makul bir mülk için genellikle £250.000 ve üzeri bütçe önerilir. Nakit alım yapılıyorsa bu tutar yeterlidir; mortgage kullanılıyorsa peşinat olarak %25–40 hazırlanması gerekir.

Londra’da Mülk Yatırımına Başlamaya Hazır mısınız?

Inceo Homes uzmanlarıyla ücretsiz ön görüşme yapın. Türkçe destek, şeffaf süreç, güvenilir sonuç.

🌐 www.inceo.homes | 📧 info@inceo.homes

* Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır. Vergi ve hukuki konularda uzman danışmanlık almanız önerilir.

Genel

Metro Hatlarının Londra Emlak Piyasasına Etkisi: Hat Bazında Fiyatlar ve Yatırım Fırsatları

By Ece Pakdogan,18 March 202618 March 2026

Londra’da hangi metro hattına yakın oturduğunuz, mülkünüzün değerini doğrudan etkiliyor. Hat bazlı fiyat analizi, istasyon priminleri ve 2025 piyasa verileriyle kapsamlı bir rehber.

Londra’da bir istasyona 500 metre yakın konumdaki mülk, 1.500 metre uzaktaki benzer bir mülke göre ortalama £42.700 daha pahalıya satılıyor. Bu fark, hangi hatta yakın olduğunuza göre çarpıcı biçimde değişiyor.

Neden Metro Hattı Bu Kadar Önemli?

Londra emlak piyasasında konuşmanın merkezi ne yakınlık ne de semt tek başına belirleyici değil. Hangi metro hattına yakın olduğunuz, mülkünüzün değerini, kiracı profilini ve uzun vadeli sermaye artışınızı şekillendiren en kritik unsurlardan biridir.

Nationwide Building Society’nin Temmuz 2024 – Haziran 2025 dönemini kapsayan son araştırması bunu rakamlarla kanıtlıyor: Londralıların yüz de sekseninden fazlası ev seçerken istasyona yakınlığı ‘oldukça’ ya da ‘çok’ önemli buluyor. Her beş Londralıdan üçü tünel veya tren ağını haftada birden fazla kullanıyor; bu oran Manchester ve Glasgow’daki benzer araştırmaların çok üzerinde.

2025 Nationwide Araştırması — Temel Veriler

%8,0 — 500 m mesafedeki istasyon primi (1.500 m uzaktakine kıyasla)

£42.700 — Londra geneli ortalama istasyon primi (para olarak)

%5,6 — 750 m mesafedeki prim

%3,5 — 1.000 m mesafedeki prim

%80+ — ‘İstasyona yakınlık önemlidir’ diyen Londralı oranı

Hat Bazlı Analiz: Hangi Hat, Hangi Fiyat?

Tüm istasyonlar eşit değildir. En pahalı ile en uygun hat arasında yüzde yüzden fazla fiyat farkı bulunuyor. Aşağıdaki tablo Londra metro ve demiryolu ağındaki ortalama mülk fiyatlarını özetliyor:

Hat	Ortalama Mülk Fiyatı	Öne Çıkan İstasyonlar
Circle Line	£729,000+	Kensington, Westminster, Baker Street
Jubilee Line	£650,000+	Bond Street, Green Park, CanaryWharf
Elizabeth Line	£490,000–£580,000	Ealing Broadway, Woolwich, Romford
Northern Line	£520,000+	Clapham, Islington, Camden
Overground (Mildmay)	£645,000+	Hackney, Dalston, Canonbury
DLR	£380,000–£450,000	Greenwich, Stratford, WoolwichArsenal
Elizabeth Line (Dış)	£350,000–£430,000	Hayes, Ilford, Southall

Kaynak: Nationwide Building Society, Time Out London, Sold.co.uk — 2025 verileri temel alınmıştır. Rakamlar bölgesel ortalamadır; bireysel mülkler farklılık gösterebilir.

Circle Line: Londra’nın En Pahalı Hattı

Nationwide araştırmasında Circle hattı tüm hatlar arasında en yüksek ortalama mülk değerine sahip çıktı. Bunun temel nedeni hattın güzergahı: Kensington, Westminster, Knightsbridge, Baker Street ve Paddington gibi Londra’nın en prestijli adreslerini bağlıyor. Hattın 35 istasyonunun hiçbirinde ortalama mülk fiyatı £609.000’in altına düşmüyor; istasyonların yüz elli birinde ortalama fiyat £1 milyonun üzerinde.

Jubilee Line: Finans Üssüne Açılan Kapı

Jubilee hattı, Circle Line ile pek çok istasyonu paylaşması ve Canary Wharf’ı bağlaması sayesinde Londra’nın ikinci en pahalı hattı konumunda. Hat, Central Londra ile Docklandsarasındaki profesyonel kitleye hitap ediyor. Bond Street istasyonu çevresindeki ortalama mülk fiyatları £7,6 milyona kadar çıkabiliyor.

1990’lardaki Jubilee Line genişlemesi, Canary Wharf’ı saatler içinde ulaşılabilir hale getirdi; bu gelişmenin Southwark ve Bermondsey gibi semtlerin yeniden doğmasına zemin hazırladığı kabul ediliyor.

Elizabeth Line: Büyük Değişim, Hala Sürüyor

2022’deki tam açılışından bu yana Elizabeth hattı — Crossrail — Londra’nın dış kuzağındakibirkaç ilceyi yeniden tanımladı. Woolwich’te yıllık ortalama mülk değerinde yüz yedi buçuk puanlık artış, Ealing Broadway’de yüz dokuz puanlık artış görüldü. 2025 verilerine göre Londra’daki yeni yapılar hat boyunca 2016’dan bu yana yüz otuz dört puanlık fiyat artışı kaydetti — mevcut konut stoku ile kıyaslandığında bu fark çarpıcıdır.

Yatırımcı Notu: Elizabeth hattı boyunca ilk ‘Crossrail etkisi’ büyük ölçüde fiyatlara yansımış olsa da Abbey Wood, Ilford, Romford ve Southall gibi dış istasyon çevrelerinde metrekare başına değerlenme potansiyeli devam ediyor.

Overground: Yeniden Değerlenürülen Semtler

2024’te altı farklı hatta bölünen Overground ağı, çok katmanlı bir piyasa sunuyor. Mildmayhattı — Hackney, Dalston ve Canonbury’den geçen — ortalama mülk fiyatlarıyla tüm Londra ağının ikinci en pahalı hattı konumuna ulaşttı. Buna karşın Liberty hattı çevresindeki fiyatlar, şehrin en erişilebilir düzeylerinden birini sunuyor.

Yatırım Perspektifinden Hangi Hat Öne Çıkıyor?

Yoğun talep ve sağlam sermaye artışı arayışında olan yatırımcılar için erişilebilir fiyat noktası, yeterli kira getirisi ve süregelen değerlenme potansiyelini bir arada sunan hatlar, 2025’te öne çıkmaktadır:

• Elizabeth Line (dış güzergah): Nispeten uygun fiyatlı giriş noktası, gelişen altyapı ve çekici kira getirileri.

• DLR: Greenwich, Stratford ve Woolwich Arsenal çevresindeki yenileme projeleri, orta vadeli değerlenme fırsatı sunuyor.

• Overground (Mildmay hattı dışında): Boulogne ve Liberty hatları çevresindeki bazı noktalar, fiyat düüzeyi ile istasyon yakınlığı dengesini koruyor.

• Northern Line (güney uç): Clapham ve Tooting cİvarı, merkezi bağlantıyı makul fiyatlarla bir arada sunuyor.

Inceo Homes Notu: Hat yakınlığı tek başına yeterli değildir. Metrekare başına fiyat, yerel kiracı talebi, yakın çevredeki geliştirme planları ve okul bölgesi, yatırım kararının büyük resmini oluşturuyor. Inceo Homes olarak, müşterilerimizi her bu parametreyi göz önünde bulundurarak doğru mülke yönlendiriyoruz.

Alıcı ve Kiracı Profilini Anlamak

Her hat, farklı bir kişi profilini çekiyor. Bu profilini doğru okumak, hem alıcılar için doğru semti bulmak hem de kiraya verenler için doğru kiracıyı hedeflemek açısından belirleyici.

• Circle & Jubilee Hatları: Uluslararası alıcılar, üst düzey finans ve hukuk profesyonelleri, uzun vadeli yatırımcılar.

• Elizabeth Line (merkez): Tech ve medya çalışanları, yaş aralığı otuz ila kırk beş, hızlı bağlantı bekleyen profesyoneller.

• Elizabeth Line (dış): Genç aileler, ilk kez alıcılar, bütçe bilincinde yatırımcılar.

• Overground (Mildmay): Kreatif sektör çalışanları, sanatsal semtler arayan genç profesyoneller.

• DLR: Canary Wharf bağlantısı arayan finans profesyonelleri, expat kiracılar.

Geleceğe Bakmak: Crossrail 2 ve Ötesi

Londra’nın ulaşım altyapısı hala evrilmeye devam ediyor. şu anda gündeme getirilen Crossrail 2 projesi — Chelsea-Hackney Hattı olarak da biliniyor — onay sürecinde ve tamamlanırsa Tooting, Dalston ve Wimbledon gibi semtleri doğrudan etkilemesi bekleniyor. Tarihçe, böyle projelerde istasyon yalnızca açıklanırken bile yakın çevredeki mülk değerlerinin harekete geçtiğini gösteriyor.

Bunun yanı sıra mevcut Overground yeniden markalanalıma projesi ve istasyon erişim iyileştirmeleri, bazı hatların çekicilik ağırlığını yeniden dağıtacak. Inceo Homes olarak bu süreçleri yakından takip ediyor, müşterilerimizi en erken aşamada bilgilendiriyoruz.

Sıkça Sorulan Sorular

Hangi metro hattına yakın mülk almak en akıllıca yatırım?

Bu tamamıyla bütçenize, yatırım hedefinize ve zaman perspektifinize bağlıdır. Sermaye artışı için Elizabeth hattının dış noktaları ve DLR koridorı gündemdeyken, gelir getirisi için Northern veya Overground hatları çevresindeki semtler güçlü rakamlar sunuyor. InceoHomes olarak her durumu ayrıca değerlendiriyoruz.

İstasyona yakın mülkler ne kadar daha pahalı?

Nationwide’in 2024–2025 verilerine göre bir istasyona 500 metre mesafedeki mülk, 1.500 metre uzaktaki benzer bir mülke kıyasla yüz sekiz prim taşıyor. Londra geneli para değeri £42.700 olarak hesaplandı. Bu prim, bulunduğunuz hatta göre önemli ölçüde farklılaşıyor.

Elizabeth hattı etkisi bitti mi?

Merkezi güzergahtaki anlık ‘Crossrail etkisi’ büyük ölçüde fiyatlara yansımış durumda. Ancak Abbey Wood, Ilford, Romford ve Southall gibi dış istasyon çevrelerinde devam eden kentsel dönüşüm ve yeni geliştirme projeleri, orta vadeli potansiyeli koruyor.

Yabancı uyruklu alıcılar için en çok hangi hatlar talep görüyor?

Yurt dışından gelen alıcılar — özellikle Orta Doğu, Asya ve Avrupa kökenli olanlar — genel olarak Circle, Jubilee ve Elizabeth hatlarını tercih ediyor. Kensington, Canary Wharfve Farringdon çevreleri sıklıkla gündeme geliyor. Anceo Homes’un uluslararası müşteri deneyimi, bu tercihleri yönlendirme konusunda bize özel bir perspektif sunuyor.

Inceo Homes ile Londra’da Doğru Nokta, Doğru Hat

Londra emlak piyasasını hat bazlı, semt bazlı ve yatırım hedefi odaklı bir bakış açısıyla analiz ediyoruz. Satın alma, kiralama veya portföy oluşturma konularında rehberlik almak için ekibimizle irtibata geçin.

www.inceohomes.co.uk • City of London

Bu makale genel bilgi amacıyla hazırlanmıştır. Belirtilen fiyat verileri 2024–2025 piyasa ortalamalarını yansıtıyor; bireysel mülkler bu ortalamalardan önemli ölçüde farklılaşabilir. Yatırım kararı vermeden önce uzman danışmanlık alınması tavsiye edilir.

Genel

İngiltere’de Veraset Vergisi (IHT) ve Gayrimenkul: Bilmeniz Gereken Her Şey

By Ece Pakdogan,13 March 202613 March 2026

İngiltere’de mülk sahibi olan veya olmayı planlayan Türk yatırımcılar için kapsamlı veraset vergisi rehberi — 2026 güncel rakamlarıyla.

İngiltere’de gayrimenkul yatırımı yaparken çoğu yatırımcı damga vergisini (Stamp Duty), mortgage maliyetlerini ve kira getirisini hesaplar. Oysa uzun vadede çok daha kritik bir vergi kalemi vardır: Inheritance Tax, yani veraset vergisi.

Türkiye’de veraset vergisi oranlarının oldukça düşük olduğunu düşündüğümüzde, İngiltere’deki %40 oran ilk duyulduğunda şaşırtıcı gelebilir. Ancak bu vergiyi doğru anlamak ve erkenden planlamak, ailenize bırakacağınız mirasın büyük bölümünü korumanıza yardımcı olur.

Bu rehberde İngiltere’deki veraset vergisinin (Inheritance Tax — IHT) nasıl hesaplandığını, gayrimenkul üzerindeki etkisini, muafiyet sınırlarını ve yasal planlama yollarını adım adım ele alacağız.

%40
Muafiyet sınırının üzerindeki standart veraset vergisi oranı
HMRC, 2026

£325K
Bireysel temel muafiyet sınırı (nil-rate band)
HMRC, 2026

£7.5bn
2023–24 dönemine ilişkin IHT geliri ifadesi
HMRC istatistikleri

💡 Bu rehber kimler için?

İngiltere’de gayrimenkul sahibi olan ya da olmayı planlayan Türk vatandaşları için hazırlanmıştır. IHT’nin nasıl işlediğini anlayarak hem kendinizi hem de mirasçılarınızı koruyabilirsiniz.

1. Veraset Vergisi (IHT) Nedir?

Veraset Vergisi (Inheritance Tax — IHT), İngiltere’de bir kişinin vefatından sonra geride bıraktığı toplam varlıklar (mülkler, tasarruflar, yatırımlar vb.) üzerinden alınan bir vergidir. Vergiyi fiilen mirasçılar değil, tereke adına işlem yapan miras temsilcisi (executor) öder; ödeme miras bırakılan varlıklardan karşılanır.

IHT yalnızca İngiltere’de ikamet edenler için geçerli değildir. İngiltere’de gayrimenkul sahibi olan herkes — hangi ülkede yaşıyor olursa olsun — bu mülk üzerinden IHT yükümlülüğüne tabi olabilir. Bu durum, Türkiye’de yaşayan Türk yatırımcılar için de geçerlidir.

⚠️ Kritik Nokta:

İngiltere’de ikamet etmiyor olsanız bile, İngiltere’deki bir mülk IHT kapsamına girebilir. Türkiye’de yaşıyor olsanız da İngiltere’deki eviniz veya yatırım amaçlı mülkünüz vefatınız hâlinde IHT’ye tabi olabilir.

2. IHT Nasıl Hesaplanır? Oranlar ve Muafiyet Sınırları

IHT hesaplaması üç temel kavram üzerine kuruludur: temel muafiyet sınırı (nil-rate band), konut için ek muafiyet (residence nil-rate band) ve vergi oranı.

Temel Muafiyet Sınırı (Nil-Rate Band)

Her bireyin toplam mirasının ilk £325.000’i IHT’den muaftır. Bu tutarın üzerindeki kısım için genel olarak %40 oranı uygulanır. Bu sınır 2026 yılında da değişmeden £325.000 olarak sürmektedir.

Konut İçin Ek Muafiyet (Residence Nil-Rate Band)

Eğer vefat eden kişi kendi yaşadığı evi doğrudan alt soyuna (çocuklar, torunlar) bırakıyorsa ek olarak £175.000 tutarında muafiyetten yararlanabilir. Bu iki muafiyet birlikte değerlendirildiğinde bireysel toplam muafiyet £500.000’e kadar çıkabilir.

Evli Çiftler ve Medeni Birliktelikler

Eşler veya medeni birliktelik içindeki kişiler arasındaki varlık devirlerinde IHT uygulanmaz. Ayrıca kullanılmayan temel muafiyet ve şartları sağlanıyorsa konut ek muafiyeti, hayatta kalan eşe devredilebilir. Bu sayede bir çiftin toplam muafiyet tutarı £1.000.000’e kadar yükselebilir.

Aşağıdaki tablo bu oranları özetlemektedir:

Varlık Değeri	Vergi Oranı	Açıklama
£0 — £325.000	%0	Temel muafiyet sınırı içinde
£325.001 — £500.000	%0 (şartlı)	Konut ek muafiyeti uygulanırsa
£500.001 ve üzeri	%40	Standart IHT oranı
Eş veya medeni birliktelik	%0	Tam muafiyet, üst sınır yok
Hayırseverlik bağışı (%10+)	%36	İndirimli IHT oranı

3. Gerçek Hayat Örneği: £600.000 Değerinde Bir Mülk

Somut bir örnekle bakalım. Londra’da £600.000 değerinde bir mülke sahip, bekâr bir Türk vatandaşı vefat ettiğinde miras hesabı nasıl yapılır?

Hesaplama Örneği — Bekâr Mülk Sahibi

Mülk değeri: £600.000

Temel muafiyet sınırı: – £325.000

Konut için ek muafiyet (doğrudan alt soya bırakılıyorsa): – £175.000

IHT’ye tabi tutar: £100.000

Ödenecek IHT (%40): £40.000

Mirasçıların alacağı net değer: £560.000

Aynı mülk bir çift tarafından ortaklaşa alınmış olsaydı ve hayatta kalan eşe devredilseydi, bu aşamada IHT doğmayacaktı. Hayatta kalan eşin vefatında ise her iki bireyin muafiyet hakları birleşebileceğinden çok daha yüksek bir muafiyet uygulanabilirdi.

💡 Önemli Hatırlatma:

Yukarıdaki örnek basitleştirilmiş bir hesaplamadır. Gerçek durumunuz; diğer varlıklarınıza, mülkün nasıl tutulduğuna ve aile yapınıza göre önemli ölçüde değişebilir. Bu nedenle uzman danışmanlık alınması tavsiye edilir.

4. Türkiye’de Yaşayan Yatırımcılar İçin Özel Durum

İngiltere’de gayrimenkul sahibi olan ancak Türkiye’de ikamet eden Türk vatandaşları için IHT konusu özellikle dikkat gerektirir.

UK Domicile (İkametgâh) Kavramı

İngiltere vergi hukuku, ‘domicile’ yani yerleşme ve kalıcı bağ niyeti kavramını da dikkate alır. İngiltere’de ikamet etmiyor olsanız bile, İngiltere’de gayrimenkul sahibiyseniz bu varlık için IHT yükümlülüğü doğabilir. Bunun temel nedeni, varlığın bulunduğu yerin vergilemede önem taşımasıdır.

Çifte Vergilendirme Anlaşması

Türkiye ile İngiltere arasında veraset vergisi konusunda kapsamlı bir çifte vergilendirme anlaşması bulunmamaktadır. Bu durum teorik olarak iki ülkede de vergi yükümlülüğü doğabileceği anlamına gelebilir. Ancak Türkiye’deki veraset vergisi oranları görece düşük olduğundan pratikte etkisi daha sınırlı olabilir. Yine de konu mutlaka uzman bir danışmanla değerlendirilmelidir.

Mülkün Nasıl Tutulduğu Kritik Öneme Sahiptir

Mülkü bireysel olarak mı tutuyorsunuz, yoksa bir şirket ya da tröst (trust) yapısı üzerinden mi? Bu soru IHT planlaması açısından son derece önemlidir. Her yapılandırmanın farklı vergisel sonuçları vardır ve doğru tercih, mülkün değerine ve aile yapınıza göre değişir.

5. IHT’yi Azaltmanın Yasal Yolları

IHT planlaması tamamen yasal bir süreçtir. İngiltere vergi sistemi, mülk sahiplerine varlıklarını düzenli ve verimli biçimde yapılandırmaları için çeşitli araçlar sunar.

1. Yıllık Hediye Muafiyeti

Her birey yılda £3.000’e kadar vergi etkisi doğurmadan bağış yapabilir. Buna ek olarak düğün hediyeleri, küçük hediyeler ve düzenli gelirden yapılan bağışlar için de bazı muafiyetler vardır. Bu imkânlar sistemli biçimde kullanıldığında yıllar içinde ciddi IHT tasarrufu sağlayabilir.

2. 7 Yıllık Hediye Kuralı (Potentially Exempt Transfers — PETs)

Vefattan en az 7 yıl önce yapılan bağışlar IHT’den tamamen muaf tutulabilir. Vefattan 3 ila 7 yıl önce yapılan bağışlarda ise azalan oranlı vergi indirimi (taper relief) gündeme gelebilir. Bu nedenle erken planlama büyük önem taşır.

3. Tröst Yapıları (Trusts)

Mülkler bir tröst yapısı aracılığıyla tutulduğunda, IHT etkisi bazı durumlarda önemli ölçüde azaltılabilir. İhtiyari tröst (discretionary trust), çıplak tröst (bare trust) ve gelir hakkı tanıyan tröst (interest in possession trust) gibi farklı yapılar farklı avantajlar sunar. Her yapının kendine özgü vergisel ve hukuki sonuçları vardır.

4. Hayat Sigortası

IHT borcunu karşılamak üzere bir hayat sigortası poliçesi tröst üzerinden yapılandırılabilir. Bu sayede mirasçılar, mülkü satmak zorunda kalmadan vergiyi ödeyebilir. Özellikle mülkün likiditesi düşükse bu yöntem büyük kolaylık sağlar.

5. Nitelikli İş Varlıklarından Yararlanmak

Bazı iş varlıkları, Business Property Relief (BPR) kapsamında %50 veya %100 oranında IHT muafiyetinden yararlanabilir. İngiltere’de işletme sahibi olanlar ya da belirli nitelikte hisselere sahip olanlar bu muafiyeti değerlendirmelidir.

⚠️ Dikkat:

IHT planlama stratejileri; kişisel durumunuza, aile yapınıza ve varlık bileşiminize göre büyük farklılık gösterir. Buradaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır. Kendi durumunuz için mutlaka uzman bir danışmandan destek alınız.

İngiltere’de gayrimenkul yatırımı yapmadan önce veraset vergisini doğru anlayın.
Inceo Homes olarak müşterilerimize yalnızca doğru mülkü bulma konusunda değil, uzun vadeli planlama konusunda da yol gösteriyoruz. IHT planlaması, tröst yapıları ve varlık koruma stratejileri hakkında uzman ekibimizle görüşün.
Bugün alacağınız doğru bir karar, yarınki nesiller için büyük fark yaratabilir.

-> Ücretsiz ön görüşme için: inceohomes.co.uk
Türkçe ve İngilizce hizmet veriyoruz.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Türkiye’de yaşıyorum; İngiltere’deki evim için IHT ödemek zorunda mıyım?

Evet. İngiltere’de bulunan bir gayrimenkul, sahibinin nerede ikamet ettiğinden bağımsız olarak IHT kapsamına girebilir. Mülkün değeri muafiyet sınırını aşıyorsa mirasçılarınız IHT ödemek zorunda kalabilir. Bu nedenle mülkü nasıl tuttuğunuz ve varlık planlamanızı nasıl yaptığınız kritik önem taşır.

Evimi çocuklarıma bırakacağım; IHT ödemem gerekir mi?

Eğer mülkünüzü doğrudan çocuklarınıza ya da torunlarınıza bırakıyorsanız ve bu mülk sizin yaşadığınız ev niteliğindeyse, £175.000 tutarındaki residence nil-rate band muafiyetinden yararlanabilirsiniz. Bu muafiyet, standart £325.000 temel muafiyetle birleştiğinde bireysel toplam muafiyet £500.000’e kadar çıkabilir.

Mülkü eşimle birlikte satın alırsak daha mı avantajlı oluruz?

Genel olarak evet. Eşler arasındaki varlık devirleri IHT’den muaftır. Ayrıca hayatta kalan eş, vefat eden eşin kullanılmamış temel muafiyet hakkını ve uygun durumlarda ek konut muafiyetini devralabilir. Bu durum, doğru planlamayla çift için toplamda £1.000.000’e kadar muafiyet anlamına gelebilir.

IHT ne zaman ve nasıl ödenir?

IHT, genellikle ölüm tarihini izleyen altıncı ayın sonuna kadar ödenmelidir. Gecikme durumunda faiz işletilebilir. Gayrimenkul söz konusu olduğunda mirasçılar, mülkü satmadan nakit yaratmakta zorlanabilir. Bu nedenle hayat sigortası gibi önceden planlanmış çözümler büyük önem taşır.

Mülkü bir şirket üzerinden tutarsam IHT’den kurtulabilir miyim?

Şirket yapısı, IHT planlamasında değerlendirilebilecek seçeneklerden biri olabilir; ancak bu yol karmaşık vergisel ve hukuki sonuçlar doğurur. Özellikle İngiltere’de faaliyet göstermeyen yabancı sahipli şirketler bakımından kurallar oldukça özeldir. Bu konuyu mutlaka bir Birleşik Krallık vergi danışmanıyla değerlendirmenizi öneririz.

IHT planlama sürecine ne zaman başlamak gerekir?

Ne kadar erken başlanırsa o kadar iyidir. 7 yıllık hediye kuralı dikkate alındığında, planlama ne kadar erken başlarsa o kadar fazla muafiyet imkânından yararlanılabilir. Mülk değeriniz arttıkça IHT yükümlülüğünü yönetmek de daha karmaşık hâle gelir.

Kaynaklar ve Referanslar

Bu blogda yer alan istatistikler, oranlar ve genel yasal bilgiler aşağıdaki resmî ve uzman kaynaklarla desteklenmiştir:

Resmî Devlet Kaynakları

[1] HMRC — Inheritance Tax: Nil-Rate Band ve Residence Nil-Rate Band Eşikleri (6 Nisan 2026 – 5 Nisan 2028) gov.uk/government/publications/inheritance-tax-nil-rate-band-and-residence-nil-rate-band-thresholds-from-6-april-2026

[2] HMRC — Inheritance Tax Liabilities Statistics: Commentary gov.uk/government/statistics/inheritance-tax-liabilities-statistics/inheritance-tax-liabilities-statistics-commentary

[3] HMRC — Residence Nil Rate Band Uygulama Rehberi gov.uk/guidance/inheritance-tax-residence-nil-rate-band

[4] HMRC — Trusts and Estates Newsletter: Şubat 2026 gov.uk/government/publications/hm-revenue-and-customs-trusts-and-estates-newsletters/hmrc-trusts-and-estates-newsletter-february-2026

[5] Office for Budget Responsibility (OBR) — Inheritance Tax Tahmini ve Analizi obr.uk/forecasts-in-depth/tax-by-tax-spend-by-spend/inheritance-tax/

[6] UK Parliament — House of Commons Library: Inheritance Tax: A Basic Guide commonslibrary.parliament.uk/research-briefings/sn00573/

İstatistik Kaynakları

[7] %40 IHT oranı ile £325.000 temel muafiyet sınırı, 2026 itibarıyla geçerlidir (Kaynak: [1] ve [6]).

[8] Belgede yer alan £7,5 milyar IHT geliri ifadesi, 2023–24 yılı tahsilat anlatımına dayanmaktadır; ilgili istatistiklerin yıl tanımı ile kapsamı ayrıca kontrol edilmelidir.

[9] £325.000 nil-rate band, 2009’dan beri sabittir ve 2027–28 vergi yılı sonuna kadar aynı düzeydedir (Kaynak: [1], [5], [6]).

[10] £175.000 residence nil-rate band, 2020/21’den beri yürürlüktedir ve 2027–28 vergi yılı sonuna kadar aynı düzeydedir (Kaynak: [1], [4]).

[11] OBR tahminleri, veraset vergisi gelirinde orta vadede artış beklendiğini göstermektedir (Kaynak: [5]).

Destekleyici Uzman Kaynaklar

[12] LegalClarity — ‘What Is Inheritance Tax UK: Thresholds, Rules and Allowances’ legalclarity.org/what-is-inheritance-tax-uk-thresholds-rules-and-allowances/

[13] UK Calculator — ‘Inheritance Tax Guide UK 2026’ ukcalculator.com/inheritance-tax-guide.html

[14] Dunkley’s Accountants — ‘Inheritance Tax Essentials for 2025/26’ dunkleys.accountants/news-and-tools/blog/inheritance-tax-essentials-for-2025-26/

[15] The Private Office — ‘Nil Rate Band Inheritance Tax’ theprivateoffice.com/tax-planning/what-is-inheritance-tax-nil-rate-band

[16] Irwin Mitchell — ‘Inheritance Tax Receipts Are £600m Higher Than Last Year’ irwinmitchell.com/news-and-insights/newsandmedia/2024/december/inheritance-tax-receipts-are-600m-higher-than-last-year-reveals-hmrc

Son güncelleme: Mart 2026 | Kaynak bağlantıları erişim sırasında kontrol edilmiştir.

Not: Bu makale yalnızca genel bilgi amaçlıdır; finansal veya hukuki tavsiye niteliğinde değildir. İngiltere vergi mevzuatı zaman içinde değişebilir. Kendi durumunuz için mutlaka nitelikli bir Birleşik Krallık vergi danışmanı veya solicitor ile görüşünüz.

Genel

Türkiye’de Yaşıyorum, Ama İngiltere’de Mortgage Alabilir Miyim?

By Ece Pakdogan,13 March 202613 March 2026

Yurt dışında ikamet eden Türk vatandaşları için kapsamlı bir Birleşik Krallık mortgage rehberi – 2026 güncel bilgileriyle.

İngiltere’de bir daire ya da ev almak istiyorsunuz. Araştırıyor, fiyatları karşılaştırıyor, belki de birkaç emlak portalını takip ediyorsunuz. Sonunda aklınızdaki soru şu oluyor:

“Türkiye’de yaşıyorum. İngiltere’de mortgage alabilir miyim?”

Cevap: Evet, alabilirsiniz. Ancak süreç, İngiltere’de ikamet eden birine kıyasla farklıdır. Doğru belgelerle ve doğru kredi verene başvurduğunuzda bu tamamen mümkündür.

%15 Birleşik Krallık mortgage başvurularının yabancı uyruklu alıcılardan geldiği tahmin edilmektedirUK Finance, 2024

£285K İngiltere’de yabancı alıcıların tercih ettiği ortalama mülk değeri Rightmove Overseas Report, 2024

%25-40 Yurt dışında ikamet edenler için tipik peşinat oranı (mülk değerinin yüzdesi)Broker Market Data, 2024

Bu rehberde, Türkiye’de yaşıyor olmanıza rağmen İngiltere’de mortgage almanın mümkün olup olmadığını, hangi koşulların arandığını, hangi belgeleri hazırlamanız gerektiğini ve sürecin nasıl ilerlediğini adım adım ele alacağız.

💡 Bu rehber kimler için?

İngiltere’de gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen ve Türkiye’de ikamet eden Türk vatandaşları için hazırlanmıştır. Birleşik Krallık kredi geçmişiniz olsun ya da olmasın, doğru yaklaşımla mortgage almanın yolları vardır.

1. Yurt Dışında İkamet Edenler İngiltere’de Mortgage Alabilir mi?

Evet. İngiltere’de ikamet etmek mortgage almanın ön koşulu değildir. İngiltere’deki birçok banka ve özel kredi kuruluşu, overseas buyer (yurt dışı alıcı) ve non-resident (yerleşik olmayan) kategorilerinde mortgage ürünleri sunmaktadır.

Ancak bazı önemli farklar vardır:

• Bankalar genellikle mülk değerinin %25 ila %40’i arasinda bir depozito talep eder.

• Her banka bu profili kabul etmez; bazı kredi kuruluşları yalnızca Birleşik Krallık’ta ikamet edenlere hizmet verir. Ürün seçeneği daha sınırlıdır.

• Gelir belgeleri, vergi kayıtları ve banka hesap dökümlerinin usulüne uygun şekilde tercüme edilmiş ve onaylanmış olması gerekir. Ek belge gereksinimleri vardır.

• Faiz oranları, standart Birleşik Krallık mortgage oranlarından %0,5 ila %1,5 daha yüksek olabilir.

• Danışman seçimi kritiktir; her broker yurt dışında yaşayan müşterilerle çalışma konusunda deneyimli değildir. Bu nedenle uzman bir broker ile ilerlemek önemlidir.

Tüm bu farklılıklar, sürecin imkânsız olduğu anlamına gelmez. Yalnızca doğru danışmanla doğru kredi verene yönlendirilmeniz gerektiğini gösterir.

2. Hangi Mülk Türleri İçin Mortgage Alınabilir?

İngiltere’de mortgage alınabilecek mülk türleri genel olarak ikiye ayrılır:

Konut Amaçlı Mülk (Residential Mortgage)

İngiltere’de zaman zaman yaşayacağınız, tatil amacıyla kullanacağınız ya da ileride taşınmayı düşündüğünüz bir mülk için kullanılır. Bazı kredi verenler bu kategoride yurt dışında yaşayan başvuru sahiplerine hizmet verir; ancak belge gereksinimleri daha kapsamlıdır.

Kira Geliri Amaçlı Mülk (Buy-to-Let Mortgage)

İngiltere’de kira geliri elde etmek amacıyla satın alınan mülkler için kullanılır. Türkiye’de yaşayan yatırımcıların en çok tercih ettiği kategori budur. Kredi verenin odak noktası, mülkün üreteceği kira geliridir; bu da bazı durumlarda başvuru sahibinin kişisel gelirinden daha belirleyici olabilir.

📌 Önemli Not:

Buy-to-Let mortgage, konut amaçlı mortgage’a göre yurt dışında ikamet edenler için daha erişilebilir bir ürün olabilir. Bunun nedeni, kredi verenin değerlendirmesini büyük ölçüde mülkün performansına dayandırmasıdır.

3. Gerekli Belgeler Nelerdir?

Belge hazırlığı, sürecin en kritik aşamalarından biridir. Eksik ya da yanlış formatta sunulan belgeler başvurunuzun reddedilmesine veya gecikmesine neden olabilir. Aşağıdaki liste standart gereksinimleri yansıtır; ancak kredi kurumuna göre değişiklik gösterebilir.

Kimlik ve İkamet Belgeleri

• Geçerli pasaport (Türk pasaportu kabul edilir)

• Mevcut ikametgah belgesi (fatura, resmi yazışma vb. — tercüme edilmiş)
(e-devletten alabilirsiniz).

• Türkiye’deki adresinizi dogrulayan son 3 aylik banka ekstresi

Gelir Belgeleri

• Son 3 aylık maaş bordrosu veya son 2 yıllık vergi beyanı (serbest meslek sahipleri için)

• İşten alınan görev belgesi veya sözleşme (ingilizce tercümeli)

• Son 6 aylik banka ekstresi (Türkiye’deki ana hesabiniz)

• Kira geliri varsa kira sözleşmesi ve kira geliri belgesi

Mülk ile İlgili Belgeler

• Almak istediginiz mülkun bilgileri (adres, satici belgesi, tahmini değer)

• Türkiye’deki varliklariniza iliskin belgeler (tapu, tasarruf hesabi vb.) — gerekirse

⚠️ Dikkat – Resmî Tercüme Zorunluluğu:

Türkçe belgelerin tamamı, yeminli tercüman tarafından çevrilmiş olmalıdır. Serbest tercümeler çoğu durumda kabul edilmez. Bu adımı atlamak başvurunuzun ciddi şekilde gecikmesine neden olabilir.

4. Mortgage Türleri: Karşılaştırmalı Genel Bakış

Aşağıdaki tablo, Türkiye’den başvuru yapacak yatırımcılar için en yaygın iki mortgage türünü karşılaştırmaktadır.

Kriter	Konut (Residential)	Kira Geliri (Buy-to-Let)
Amaç	Kendi kullanım / tatil / ileride taşınma	Kira geliri elde etmek
Minimum Peşinat	Mülk değerinin %30-%40’ı	Mülk değerinin %25-%40’ı
Gelir Değerlendirmesi	Kişisel gelir ön planda	Kira geliri on planda
Yurt Dışı Erişim	Sınırlı (bazı kredi verenler kabul eder)	Daha geniş (uzman kredi verenler)
Tipik Faiz Oranı (2026)	%4.5 – %6.5 arası	%5.0 – %7.0 arası
Sonuç Süresi	4-8 hafta	3-6 hafta

5. Süreç Nasıl İlerliyor? Adım Adım

1. Ön Değerlendirme – Durumunuzu bilen uzman bir broker ile görüşerek ne kadar borçlanabileceğinizi ve hangi ürünlerin profilinize uygun olduğunu öğrenin. Bu aşamada, kredi notunuzu etkilemeyen bir ön inceleme yapılır.

2. Belge Hazırlığı – Yukarıdaki belge listesini eksiksiz biçimde hazırlayın ve gerekli onayları alın. Tercümeler ve noter işlemleri bu aşamada tamamlanmalıdır.

3. Agreement in Principle (AIP) – Seçilen kredi verenden ön onay belgesi alınır. Bu belge, satın alma sürecinde satıcı ve emlak danışmanı nezdinde ciddi bir alıcı olduğunuzu gösterir.

4. Mülk Seçimi ve Teklif – AIP belgeniz ile birlikte beğendiğiniz mülke teklif verebilirsiniz. Teklifin kabul edilmesinin ardından resmî başvuru süreci başlar.

5. Resmî Başvuru ve Değerleme – Kredi kurumu, mülkü değerletir ve gelir belgelerinizi inceleyerek nihai kararını verir.

6. Completion (Tapu Devri) – Nihai onayların ardından avukat (solicitor) aracılığıyla tapu devri gerçekleştirilir ve mülk size teslim edilir.

6. Birleşik Krallık Kredi Geçmişi Olmadan Mortgage Alınabilir mi?

Bu, en sık sorulan sorulardan biridir. Kısa cevap: Evet, mümkündür; ancak Birleşik Krallık kredi geçmişinizin olmaması seçeneklerinizi kısıtlayabilir.

Birleşik Krallık kredi geçmişi olmayan başvuru sahipleri için kredi verenler genellikle şu unsurlara bakar:

• Son 2 yılın banka ekstrelerindeki düzenli tasarruf ve harcama dökümü

• Yüksek depozit (mülk değerinin %35-40’i oranında)

• Türkiye’deki varliklar: gayrimenkul tapusu, yatirim hesabi, sirket ortakligi vb.

• Düzenli ve belgelenebilir gelir kaynakları

Birleşik Krallık kredi geçmişiniz yoksa bunu bir engel olarak değil, güçlü bir belge dosyasıyla desteklenebilecek bir eksiklik olarak değerlendirmek gerekir. Doğru broker, bu durumu nasıl sunmanız gerektiğini bilir.

Türkiye’den İngiltere’de ev sahibi olmak artık düşündüğünüzden daha kolay.Inceo Capital olarak, Türkiye’de yaşayan Türk vatandaşlarının İngiltere’de mortgage alım süreçlerinde birçok müşteriyle çalıştık. Durumunuzu değerlendiriyor, size en uygun mortgage ürününü belirliyor ve tüm süreci adım adım yönetiyoruz.Müşterilerimizin çoğu, ilk görüşmeden itibaren 48 saat içinde somut bir yol haritasına kavuşuyor. Ücretsiz ön değerlendirme için: inceocapital.comTürkçe ve İngilizce hizmet veriyoruz.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Türkiye’de çalışıyorum; Birleşik Krallık’ta gelir belgesi olmadan mortgage alabilir miyim?

Hayır, gelir belgesi her zaman gereklidir. Ancak bu belgenin Birleşik Krallık’tan gelmesi şart değildir. Türkiye’deki işverenden alınan görev belgesi, maaş bordrosu ya da vergi levhası – uygun şekilde tercüme edilmiş hâliyle – kabul edilebilir.

Ne kadar peşinat hazırlamam gerekiyor?

Yurt dışında ikamet edenler için standart oran, mülk değerinin %25 ila %40’ı arasındadır. Örneğin 300.000 sterlinlik bir mülk için en az 75.000 ila 120.000 sterlin peşinat gerekebilir.

Birleşik Krallık’ta bir solicitor (avukat) ile çalışmam gerekir mi?

Evet. İngiltere’deki gayrimenkul alımlarında hem alıcı hem de satıcı tarafı, solicitor aracılığıyla temsil edilir. Solicitor; mülkün hukuki durumunu inceler, tapu devrini gerçekleştirir ve Stamp Duty Land Tax (damga vergisi) ödeme işlemlerini yönetir.

Mortgage sürecinin tamamlanması ne kadar sürer?

Ön değerlendirmeden tapu devrine kadar süreç ortalama 8 ila 16 hafta sürer. Yurt dışında ikamet eden başvuru sahipleri için bu süre, belge toplamadaki gecikmeler nedeniyle uzayabilir. Ön hazırlığınızı tamamlamış olmanız süreci önemli ölçüde kısaltır.

Not: Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve finansal tavsiye niteliği taşımaz. Okuyucuların, herhangi bir finansal sözleşme imzalamadan önce gerekli incelemeleri yapmaları önerilir. Veri kaynakları: UK Finance 2024, Rightmove Overseas Report 2024, Broker Market Data 2024.

Genel

İngiltere’de Nasıl Kiracı Bulunur? Ev Sahiplerine Adım Adım Rehber:

By Ece Pakdogan,6 March 20266 March 2026

İngiltere’de kiracı bulmak hem teknik bilgi hem de yasal uyum gerektiren bir süreçtir. Bu rehber, ilanınızı hazırlamaktan kiracı referans kontrolüne, 1 Mayıs 2026’da yürürlüğe girecek olan Renters’ Rights Act’e kadar her şeyi adım adım açıklıyor.

İngiltere kiralık konut piyasası 2026’da köklü bir değişimin içinde. Renters’ Rights Act ile birlikte landlord hakları ve sorumlulukları yeniden şekillendi. Bu ortamda doğru kiracıyı bulmak, yasal yükümlülükleri eksiksiz yerine getirmek ve uzun vadeli düşük boşluk oranı elde etmek her zamankinden daha önemli. Bu rehber, özellikle Türkiye’den uzaktan mülk yöneten ev sahipleri için hazırlandı.

2026 Kiralık Piyasası: Ev Sahipleri İçin Ne Değişti?

İngiltere kiralık piyasası, arz-talep dengesizliği açısından ev sahipleri için olumlu bir tablo sunmaktadır. Londra’da ortalama kira 2026’da aylık £2.500–£2.600 seviyesine ulaştı, talep, özellikle profesyoneller, uluslararası kiracılar ve uzun vadeli istikrar arayan ailelerden güçlü biçimde geliyor. Öte yandan, 1 Mayıs 2026’da yürürlüğe giren Renters’ Rights Act kiralık sektörü 1988’den bu yana en kapsamlı yasal değişikliğe tabi kıldı. Ev sahibi için oyunun kuralları

değişti ve doğru kiracıyı seçmek artık her zamankinden daha kritik.

2026 Kiralık Piyasası Özeti

Rightmove verilerine göre Londra’da her kiralık mülke ortalama 7 başvuru geliyor. Arz hâlâ talebin gerisinde kalıyor. Bu durum hem kira fiyatlarını destekliyor hem de iyi hazırlanmış mülklerin hızla kiracı bulmasını sağlıyor.

Renters’ Rights Act 2026:

Landlord’lar İçin Ne Anlama Geliyor?

1 Mayıs 2026’da yürürlüğe giren Renters’ Rights Act, İngiltere’nin kiralık konut mevzuatını köklü biçimde değiştirdi. Bu değişiklikleri anlamadan kiracı sürecine başlamak ciddi hukuki riskler doğurabilir.

Mayıs 2026’dan İtibaren Geçerli Diğer Önemli

Değişiklikler

Geç 2026’da başlayacak PRS (Private Rented Sector) Veritabanı’na kayıt zorunlu hale geliyor — kayıt yaptırmamak suç sayılacak. Yeni Private Landlord Ombudsman’a üyelik de zorunlu. Tüm yeni kiralama sözleşmelerinin devlet tarafından belirlenen şablona uyması gerekiyor.

Adım 1 — Mülkü Kiracıya Hazırlamak

İyi bir kiracı, iyi sunulan bir mülke gelir. Mülkü piyasaya çıkarmadan önce hem yasal hem de pratik hazırlığı tamamlamak gerekiyor.

Yasal Zorunluluklar — Checklist

-Gas Safety Certificate — yıllık, kayıtlı mühendis tarafından yapılmalı.

-EICR (Electrical Safety Report) — her 5 yılda bir zorunlu

-EPC (Energy Performance Certificate) — en az E

derecesi zorunlu, geçerli tarihli

-Smoke & CO alarmları — her ka!a duman, her odada CO dedektörü.

-HMO Lisansı (birden fazla kiracı varsa) yerel konseyle kontrol edin.

– How to Rent rehberi — kiracıya teslim edilmesi yasal zorunluluk.

Mülk Sunumuna Yatırım Yapın

Rightmove’a göre kaliteli fotoğraflara sahip ilanlar, standart fotoğraflı ilanlara kıyasla %20–30 daha hızlı kiracı buluyor. Profesyonel fotoğraf maliyeti £100– £200 arasında — boşlukta geçen bir haftanın maliyetiyle karşılaştırıldığında son derece düşük.

Adım 2 — Etkili İlan Hazırlamak

İngiltere’de kiralık ilan hazırlama hem bir pazarlama hem de bir hukuki uyum meselesidir. 2026’dan itibaren ilan içeriğinde dikkat edilmesi gereken yeni kurallar var.

İlan İçeriğinde 2026’da Yasak Olan İfadeler

Renters’ Rights Act’le birlikte bazı ilan ifadeleri artık yasadışı hale geldi. Bu ifadeleri kullanan landlord’lar £7.000’a kadar para cezasıyla karşılaşabilir:

“No DSS” veya “çalışanlar tercih edilir” — sosyal yardım alan kiracıları dışlayan her ifade yasaklı

“No children” veya benzeri ifadeler — çocuklu aileleri dışlayan her ifade yasaklı

“Professional tenants only” — bu ifade de ayrımcılık kapsamında değerlendiriliyor

Belirtilen kiradan fazlasını kabul etme — kira ihalesi her koşulda yasak

Adım 3 — Kiracı Referans Kontrolü

Section 21’in kaldırılmasıyla birlikte kiracı referans kontrolü artık landlord’un en önemli kalkanı haline geldi. Başlangıçta doğru kiracıyı seçmek, ileride tahliye sürecine girmekten çok daha az maliyetli ve streslidir.

Referans Kontrolünde Nelere Bakılır?

Gelir Doğrulaması

Kiracının yıllık gelirinin aylık kiranın 2.5–3 katı olması beklenir. Maaş bordrosu, işveren referans mektubu veya muhasebeci onaylı belge ile doğrulanır.

Kredi Kontrolü

CCJ (County Court Judgement), iflas kaydı veya kira borcu geçmişi kontrol edilir. Experian, Equifax veya Checkmyfile üzerinden yapılabilir. Kiracının yazılı onayı Zorunludur.

Önceki Landlord Referansı

Kiracının önceki ev sahibiyle iletişime geçilmesi önerilir. Kira ödeme düzeni, mülke verilen hasar ve taşınma nedeni hakkında bilgi alınır.

Right to Rent Kontrolü

Tüm yetişkin kiracıların İngiltere’de yasal ikamet hakkı pasaport veya vize belgesiyle doğrulanmalıdır. Bu kontrolü yapmayan ev sahipleri £5.000’a kadar para cezasıyla karşılaşabilir.

İşveren / Muhasebeci Referansı

İstihdam durumu ve iş güvencesi doğrulanır. Serbest çalışanlar ve kendi işini yapanlar için son 2 yılın vergi beyannamesi veya SA302 belgesi istenir.

Adım 4 — Kira Sözleşmesi ve Depozito

1 Mayıs 2026’dan itibaren tüm yeni kira sözleşmeleri, devlet tarafından belirlenen şablona uygun dönemsel (periodic) sözleşme formatında yapılmak zorundadır. Sabit süreli (fixed-term) sözleşme artık mevzuata uygun değildir.

Sözleşmede Bulunması Gerekenler

Kira miktarı ve ödeme tarihi
Depozito miktarı ve hangi şemaya yatırıldığı
Bakım ve onarım sorumlulukları
Evcil hayvan politikası — Renters’ Rights Act ile kiracılar evcil hayvan talep edebilir, makul gerekçe olmaksızın reddedilemez
Kiracının fesih bildirimi: 2 ay öncesinden yazılı bildirim
How to Rent rehberinin teslim edildiğine dair onay

Depozito — Yasal Zorunluluklar

Kiracıdan alınan depozito, teslim alındıktan sonra 30 gün içinde devlet onaylı üç şemadan birine yatırılmalıdır: DPS

(Deposit Protection Service), MyDeposits veya TDS (Tenancy Deposit Scheme). Depozitoyu şemaya

yatırmayan landlord üç kat depozito tutarına kadar para cezası alabilir.

Depozito Üst Limiti

Yıllık kirası £50.000’ın altında olan mülklerde depozito en fazla 5 haftalık kira tutarında olabilir. Bu limit 2019’dan bu yana geçerli ve 2026’da değişmedi.

Türkiye’den Uzaktan Kiracı Yönetimi

Türkiye’den İngiltere’de mülk yöneten ev sahipleri için en büyük zorluk, yasal süreçleri uzaktan takip etmek ve kiracı sorunlarına hızlı müdahale edebilmektir. Bu süreçte iki temel seçenek vardır.

Seçenek 1: Letting Agent ile Çalışmak

Letting agent, mülkünüzü piyasaya çıkarmaktan kiracı bulmaya, referans kontrolünden sözleşme hazırlamaya kadar tüm süreci yönetir. Genellikle aylık kira bedelinin %8– 15’i oranında ücret alır. Uzaktan mülk yönetimi için en yaygın ve güvenli seçenektir

Sık Sorulan Sorular

İngiltere’de kiracı bulmak ne kadar sürer?

İyi hazırlanmış ve doğru fiyatlandırılmış bir mülk için ortalama 2–4 hafta içinde kiracı bulunur. Londra’da talep yoğun olduğu için bu süre daha kısa olabilir. Referans kontrolleri ve sözleşme dahil toplam yerleşim süreci 4–6 haftaya kadar uzayabilir.

Right to Rent kontrolü zorunlu mu?

Evet, yasal zorunluluktur. Tüm yetişkin kiracıların İngiltere’de yasal ikamet hakkı, kiracılık başlamadan önce pasaport veya vize belgesiyle doğrulanmalıdır. Bu kontrolü yapmayanlar £5.000’a kadar para cezasıyla karşılaşabilir. Le!ing agent üzerinden çalışıyorsanız bu kontrolü agent sizin adınıza yapabilir.

Renters’ Rights Act 2026 ev sahiplerini nasıl etkiliyor?

1 Mayıs 2026’dan itibaren Section 21 “gerekçesiz tahliye” hakkı tamamen kaldırıldı. Tüm sözleşmeler sabit süreli olmaktan çıkıp süresiz dönemsel yapıya dönüştü. Kira artışı yılda bir kez ile sınırlandırıldı, kira ihalesi yasaklandı. Bu değişiklikler, doğru kiracı seçimini her zamankinden daha kritik hale getiriyor.

Kiracı depozitosunu nasıl korumam gerekiyor?

Depozitoyu teslim aldıktan sonra 30 gün içinde DPS, MyDeposits veya TDS şemalarından birine yatırmanız yasal zorunluluktur. Kiracıya hangi şemaya yatırıldığını, tarihi ve koşullarını yazılı olarak bildirmeniz gerekir. Bu yükümlülüğü yerine getirmeyen landlord, depozitonun üç katına kadar tazminat ödeyebilir.

ingilterede ev alma süreci

İngiltere’den Türk Vatandaşları Ev Alabilir mi? Merak Edilen Her Şey

Metro Hatlarının Londra Emlak Piyasasına Etkisi: Hat Bazında Fiyatlar ve Yatırım Fırsatları

İngiltere’de Veraset Vergisi (IHT) ve Gayrimenkul: Bilmeniz Gereken Her Şey

Türkiye’de Yaşıyorum, Ama İngiltere’de Mortgage Alabilir Miyim?

İngiltere’de Nasıl Kiracı Bulunur? Ev Sahiplerine Adım Adım Rehber:

BİZE ULAŞIN

Londra Ofisimiz

İstanbul Ofisimiz (Avrupa)

İstanbul Ofisimiz (Anadolu)

İzmir Ofisimiz

Ankara Ofisimiz

ingilterede ev alma süreci

BİZE ULAŞIN

Londra Ofisimiz

İstanbul Ofisimiz (Avrupa)

İstanbul Ofisimiz (Anadolu)

İzmir Ofisimiz

Ankara Ofisimiz

Giriş yapın veya kaydolun

Giriş yapın veya kaydolun

Reset password